Por su elevado importe y larga duración, la contratación de un préstamo hipotecario es una de las principales decisiones financieras que puede tener que afrontar en su vida. Además, como la garantía del préstamo es la propia vivienda, puede perder ésta si no paga su deuda.
Si usted tiene un préstamo hipotecario, en cualquier momento puede intentar renegociar condiciones más favorables con la entidad mediante lo que se denomina una novación modificativa. En cualquier caso, siempre puede llevarse el préstamo hipotecario a otra entidad (lo que se llama una subrogación) que ofrezca otras condiciones de tipo de interés y/o plazo del préstamo que le puedan interesar a usted más. Para ello, es necesario conocer las Mejores Hipotecas en España para saber tomar la mejor elección.
Listado de las mejores hipotecas en España:
- Hipotecas CAM/Sabadell
- Hipotecas en Caja Vital Kutxa
- Hipotecas en Ibercaja
- Hipotecas Unnim/BBVA
- Hipotecas La Caixa
Si desea cambiarse, la entidad de crédito original puede evitar la subrogación si iguala o mejora la oferta de la segunda entidad. La entidad acreedora dispone de un plazo para enervar de quince días, a contar desde la notificación notarial, debiendo comparecer ante el notario manifestando su intención, que debe refrendar en diez días hábiles mediante la entrega al deudor por escrito de una oferta vinculante de igualación o mejora.
Para que surta efectos la subrogación bastará que la nueva entidad pague a la suya el importe pendiente del préstamo así como los intereses devengados y las comisiones exigibles y se formalice la subrogación en escritura pública ante notario.
Tenga en cuenta, de cualquier modo, que ambas opciones –novación y subrogación- tienen un coste, que suele ser mayor en el caso de subrogación. Algunos de los gastos que conllevan (como los honorarios notariales y registrales, las comisiones bancarias o los de carácter fiscal) están limitados por ley.
- Si el préstamo objeto de subrogación es a tipo de interés variable y se contrató después del 27 de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada –también llamada de amortización anticipada subrogatoria- no puede ser mayor del 0,5%.
- Si por el contrario, el préstamo es a tipo de interés variable y es anterior a dicha fecha, la comisión no puede ser mayor del 1%.
Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:
- al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
- al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
- Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.
La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:
- En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
- En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.
